Como Comprar Casa no Japão: O Guia Definitivo do Financiamento (Jutaku Loan) 🏡
Comprar a casa própria é o grande sonho da maioria dos brasileiros que decidem construir uma vida no Japão. Sair do aluguel, ter um espaço para a família e conquistar um patrimônio são objetivos incríveis. No entanto, entender como comprar casa no Japão e conseguir o famoso Jutaku Loan (住宅ローン – Financiamento Imobiliário) pode parecer um bicho de sete cabeças.
A boa notícia é que o Japão tem as taxas de juros mais baixas do mundo para financiamento de imóveis. A má notícia é que os bancos japoneses são extremamente rigorosos na avaliação de crédito.
Neste guia, vamos desmistificar o financiamento imobiliário no Japão. Você vai descobrir exatamente o que os bancos avaliam, a diferença entre as taxas de juros e o que você precisa fazer hoje para garantir a chave da sua casa amanhã.
Antes de você escolher a cor da parede da sala, o banco vai virar a sua vida financeira do avesso. Para aprovar o seu financiamento (e te emprestar 20, 30 ou 40 milhões de ienes), eles procuram estabilidade.
Aqui estão os 4 pilares principais que o banco analisa:
Visto (Zairyu Shikaku): Ter o Visto Permanente (Eijuken) facilita a aprovação em 99% dos bancos. Se você ainda tem visto de trabalho (定住者 – Teijusha, ou 配偶者 – Haigusha), é possível conseguir, mas as opções de bancos diminuem e, muitas vezes, eles exigem uma boa entrada em dinheiro (Atamakin – 頭金) de 10% a 20% do valor do imóvel, além de exigir hoshounin (fiador) japonês ou alguém com visto permanente.
Tempo de Serviço (Kinzoku Nensu): Os bancos querem ter certeza de que você não pula de galho em galho. A exigência padrão é ter de 1 a 3 anos de registro na mesma empresa (como Shain ou Haken).
Renda Anual (Nenshu): Geralmente, os bancos pedem uma renda bruta anual acima de 3 milhões de ienes. Quanto maior a renda, maior o valor que eles liberam.
Histórico de Crédito (O ponto mais crítico!): No Japão, o seu nome limpo vale ouro. O banco vai checar o seu histórico no CIC (órgão de proteção ao crédito). Atenção: Um simples atraso de alguns dias na conta do celular (se o aparelho for parcelado) ou na fatura do cartão de crédito nos últimos 5 anos pode ser motivo de recusa imediata do seu financiamento!
A Grande Decisão: Taxa Fixa ou Taxa Variável?
Se o seu crédito for aprovado, você terá que tomar a decisão mais importante do contrato: escolher o tipo de juros (Kinri – 金利). Basicamente, existem dois caminhos.
Comparativo de Taxas de Juros (Jutaku Loan)
Taxa Fixa (Kotei Kinri)
Ex: Flat 35
Como funciona:
A taxa de juros não muda até o último dia do financiamento (mesmo em 35 anos).
Taxa Média Atual:
Entre 1.9% e 2.5% ao ano.
PONTO FORTE
Segurança e previsibilidade. A parcela será exatamente a mesma do primeiro ao último mês.
PONTO FRACO
A parcela inicial é bem mais cara comparada à taxa variável.
Taxa Variável (Hendo Kinri)
Bancos Comerciais
Como funciona:
A taxa é revisada a cada 6 meses, acompanhando a economia do Japão. Pode subir ou descer.
Taxa Média Atual:
Entre 0.6% e 1.0% ao ano.
PONTO FORTE
Parcela mais barata no início. Ótimo se você planeja quitar a casa rápido.
PONTO FRACO
Risco! Se a economia mudar e os juros continuarem subindo, a sua parcela vai aumentar.
Dicas de Ouro ANTES de Tentar o Financiamento
Descobrir como comprar casa no Japão exige um pouco de paciência. Se você planeja comprar uma casa nos próximos 1 a 2 anos, preste muita atenção nestas regras para não ser reprovado:
1. NÃO financie um carro novo agora!
O banco calcula a sua capacidade de pagamento. Se você tem uma parcela de carro de 40 mil ienes por mês, o banco subtrai isso da sua renda. Muitas vezes, um financiamento de carro é o que impede a aprovação da casa.
2. Cancele cartões de crédito que não usa
Mesmo que você não deva nada, ter 5 cartões com limite de 500 mil ienes cada faz o banco pensar: “Ele pode se endividar em 2.5 milhões de uma hora para a outra”. Fique com apenas 1 ou 2 cartões essenciais.
3. Não pule de emprego
Aguente firme na empresa atual até assinar o contrato da casa. Mudar de emprego zera o seu “Kinzoku Nensu” (tempo de serviço).
Se você comprar uma casa, o governo japonês vai te dar um “presentão” para ajudar a pagar a dívida. É o Jutaku Loan Kojo (住宅ローン控除 – Dedução do Financiamento Imobiliário).
Basicamente, durante 10 ou 13 anos (dependendo do tipo de casa), você pode receber de volta até 0.7% do saldo devedor do seu financiamento em forma de desconto no Imposto de Renda e Imposto Residencial. Estamos falando de uma devolução que pode passar de 200 mil ienes por ano caindo direto na sua conta!
Atenção: No primeiro ano após a compra da casa, você precisará ir à prefeitura fazer a declaração de imposto de renda (Kakutei Shinkoku). A partir do segundo ano, você poderá fazer essa dedução diretamente na sua empresa através do Ajuste Fiscal de Fim de Ano.
Como vimos, descobrir como comprar casa no Japão vai muito além de apenas juntar dinheiro; é uma questão de planejamento de crédito.
Pagar o celular em dia, não trocar de emprego às pressas e entender a diferença entre as taxas de juros (Fixa vs. Variável) farão de você o candidato perfeito aos olhos dos bancos japoneses.
E você? Está planejando comprar sua casa em breve? Se tem dúvidas sobre o Jutaku Loan ou o visto necessário, deixe sua pergunta nos comentários!
